房屋抵押登記的辦理程序
2017-03-21 來源：云南昆明律師網 作者：admin
1、房屋抵押
申請登記的抵押人與房屋所有權證記載的所有權人、房屋登記檔案記載的所有權人、抵押合同中的抵押人一致;申請登記的抵押權人與抵押合同中的抵押權人、債權人一致(委托銀行貸款的抵押權人可以不是銀行;反擔保的抵押權人為擔保人);申請抵押登記的房屋應在房屋所有權證、房屋登記檔案記載的范圍內并與抵押合同約定的標的物一致;抵押擔保的債權金額不得超出抵押房地產的價值。
用已抵押房地產價值大于擔保債權的余額部分再抵押的，應有順位在前的抵押權人同意的書面證明。余額部分價值的認定，以第一次抵押登記的抵押物價值為準。
申請抵押登記的房屋無司法機關、行政機關查封等限制權利的情況。
2、預售商品房抵押(含經濟適用住房)
商品房買房人支付首期房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將其所購預售商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保設定抵押的，登記部門予以辦理抵押登記。
申請登記的抵押人與商品房預售合同中的買房人、抵押合同中的抵押人一致;申請登記的抵押權人與抵押合同中的抵押權人、債權人一致;抵押登記的房屋應在商品房預售合同約定的買賣標的物的范圍內并與抵押合同約定的抵押標的物一致;抵押擔保的債權金額不得超出預售商品房的價值。貸款用途應為支付購房款。買房人所購商品房，已被開發企業設定土地使用權抵押或在建工程抵押的，應先解除抵押。
申請抵押登記的預售商品房無司法機關、行政機關查封等限制權利的情況。
抵押登記后，為抵押權人核發預售商品房抵押登記證明(附件)，并在四份預售登記的預售合同中注記已抵押。
3、商品房初始登記后，開發企業以未出售的房屋設定抵押的，應先辦理房屋變更登記，核減已轉移登記的房屋。抵押人、抵押權人提交已銷售尚未辦理轉移登記房屋的情況說明，已銷售尚未辦理轉移登記的房屋，開發企業不得設定抵押。
4、房屋抵押登記和轉移登記中，房屋共有權人的認定，以房屋權屬證書登記的共有權人為準。
5、自本規范實施之日起，不再登記抵押期限。此前房屋抵押登記中已登記的抵押期限對抵押權的存續不具有法律約束力。房屋所有權證、他項權證中的約定期限欄也不在填寫。
知識拓展：
房屋權屬變更登記辦理：
申請人應與房屋所有權證記載的所有權人、房屋登記檔案記載的所有權人一致(更名登記除外);申請登記的房屋，在房屋登記檔案記載的范圍內;申請變更的內容與提交的有關證明文件一致。
夫妻共有的房屋，在夫妻之間更名的，按變更登記的有關規定辦理。
房屋坐落名稱變更，申請人提交房屋登記表、房產平面圖復印件的，登記部門應在表、圖上加蓋坐落名稱變更章。
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