開發商股東犯非法集資連累消費者購房被查封 經艱難訴訟最終保住了房屋
2019-08-29 來源：http://www.50015.net 作者：易德祥主任律師——記藍先翔訴昆明尚信房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
前言：在當前房地產經濟大熱的情況下，一般私營的開發商為了迎合市場需求，往往大肆拿地開發房地產，而部分地方政府人員在土地使用權出讓金、稅收等利益的驅使下，往往對房地產開發商大開綠燈，對房地產開發商的某些違規操作監管不到位，甚至有出現未繳或者只繳少部分的土地使用權出讓金就違法出入土地使用權給開發商的行為。而開發商拿到土地后，在自身資金力量不足以開發整個樓盤的情況下，往往需要借款來進行建蓋房屋，而近年來銀行也擔心收不回款而緊縮銀根，不會輕易借款給開發商。而開發商則為了繼續建蓋房屋，不得不向民間融資，給予出借人超高的利息，將融資而來的款項投入到房屋的建蓋。而后在借款履行過程中，絕大多數開發商不能償還出借人本金及利息，導致出借人為了要求歸還本金及利息，便向機關報案，一旦開發商的行為達到以下的情形之一：“”(一)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款數額在二十萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款數額在一百萬元以上的; (二)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款三十戶以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款一百五十戶以上的; (三)個人非法吸收或者變相吸收公眾存款給存款人造成直接經濟損失數額在十萬元以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款給存款人造成直接經濟損失數額在五十萬元以上的;(四)造成惡劣社會影響的; (五)其他擾亂金融秩序情節嚴重的情形。”，便達到非法吸收公眾存款罪的立案標準，公安機關便可以追究開發商及責任人的刑事責任。
一旦被立案偵查，公安機關往往會查封開發商的房屋。在公安機關查封移送檢察院后，檢察院在向法院起訴后，法院經過審判，往往會向開發商追繳集資款項，用于退賠集資參與人的所投入款項。而在追繳的過程中，相關部門會認為既然融資來的款項投入到房地產建設，那么這些財產屬于涉案財產，可以進行拍賣，而購房人如果沒有強有力的理由排除該執行措施（排除的執行措施的法律依據附后），則所購買的房屋極有可能被拍賣。對于購房人所購的房屋，只能向房地產開發商要求退還，而此時房地產開發商如果能還清款項，當然也不會有人去報案，所以此時的開發商可能已經山窮水盡，根本就不具備償債的能力，導致最后購房人得不到房子，也要不回自己的購房款。
而當排除執行的條件不具備的情況下，最有利的措施，當然就是向法院起訴確認雙方所簽房屋買賣合同有效，并要求房地產開發公司交付房屋。以下是筆者代理一起本文所述情況的情況。
案情簡介
2015年1月27日，藍先翔向昆明尚信房地產開發有限公司（以下簡稱尚信公司）購買了由該公司開發的位于昆明市五華區豐寧街道辦事處的房屋一套，因當時采用一次性付款，因此房價有所折扣，也就是八五折左右，但款項是交給第三人。后尚信公司與藍先翔簽訂了合同，并開具了相關的單據。正當購房者要求尚信公司交房時，確發現自己購買的房屋于2016年2月份被重慶市合川區公安機關查封了，經向尚信公司了解，得知因尚信公司的股東重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪，而金萬科公司的股東唐某也是尚信公司的股東、法定代表人，唐某被重慶市合川公安局拘留并經重慶市合川區人民檢察院批準逮捕。尚信公司以此為理由拒絕交房，而實際上也不具備交房的條件。藍先翔與其他類似一次性付款購房的其他房屋被查封的購房者多次找尚信公司交涉，同時將情況向重慶市合川區公安局反映，但均無任何結果。為維護合法權益，藍先翔及其他購房者準備采取訴訟的途徑向法院起訴解決。
案件辦理情況
2017年6月，經過包括藍先翔在內了13名購房者找昆明市內的多家律師事務所協商代理其訴訟事宜，最終決定委托云南尚祥律師事務所代理，律師事務所指派易德祥主任律師代理此案。經過所里律師討論研究，確定此案因為房屋被查封，如果訴訟策略錯誤，購房者購買的房屋極有可能被執行拍賣，而阻止拍賣的理由就是購買房屋的合同屬于合法有效的，其次再確定要求交付房屋、賠償違約金。
在案件起訴至昆明市五華區人民法院后，尚信公司認為消費者所交的房款沒有交到公司，系公司法定代表人與消費者勾結轉移財產，雙方所簽的合同屬于以合法形式掩蓋非法目的，不承認合同的效力，同時房屋被查封，需要等刑事案件處理完畢后才能開庭審理。昆明市五華區人民法院經過審理，認為此案與重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪有關，按照先行后民的原則，需要等刑事案件辦理完畢后才能起訴，所以不符合起訴條件，因此作出裁定駁回的裁定書。該裁定書下達后，易德祥主任律師認為一審裁定適用法律錯誤，按照法律規定當事人購買房產與重慶金萬科公司涉嫌非法吸收公眾存款罪沒有任何牽連關系，從而征求當事人的意見，后決定上訴。經過向二審昆明市中級人民法院提出上訴，經該院審理，作出撤銷原裁定，將案件發回昆明市五華區人民法院重新審理。
后經過五華區人民法院重新審理中尚信公司仍然認為沒有收到購房款而否認合同效力，并表示愿意以當時的購房價收回房屋。經五華區人民法院審理認為雙方所簽訂的合同系雙方真實意思表示，合同里約定了房款、房屋交付日期、違約責任等條款。判決雙方所簽合同有效、并且判決尚信公司在判決生效之日起10日內將驗收合格的房屋交付給藍先翔，從2016年1月1日至實際交付房屋的違約金。在判決下達后，尚信公司不服，向昆明市中級人民法院提出上訴，提出款項未交付到公司合同無效、房屋被查封系不可抗力、無法交付房屋等理由，后經過該院的審理，該院認為既然雙方簽訂了合同并且開發商開具了發票，便認定了已經支付了購房款，至于購房款交付給誰，不影響合同成立并生效。從而作出終審的判決：雙方所簽合同有效，在判決生效之日起10日內將驗收合格的房屋交付給藍先翔，并賠償從2016年1月1日至房屋被查封前的違約金、以及房屋被解封后至實際交房時的違約金。
辦案心得
因此案中的房屋屬于因房地產開發公司的股東及法定代表人涉嫌非法吸收公眾存款罪被查封，而要對抗查封，需要先確定雙方所簽的合同有效，而且不能等刑事案件判決后才起訴。因為一旦刑事案件判決后，如果還沒有對被查封的房屋是否屬于合法購買還是惡意購買作出定論，在執行過程中極有可能作為涉案財產來處理，從而可能被追繳或者被沒收，因此在刑事案件判決下達其起訴的意義重大。在本案原審的一審被確定為不具備起訴條件后，作為負責任的律師，已經考慮到如果不繼續上訴，那等刑事案件判決后，極有可能作為被刑事案件執行的財產。在重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪的終審裁定確定向尚信公司追究5億元的財產，而尚信公司未出售的財產根本就不值這么多，被查封的房屋極有可能作為應追繳的財產處理掉。在與重慶市合川區人民法院、重慶市第一中級人民法院溝通后，沒有在判決文書中確定被查封的房屋屬于應追繳的財產。因此，雖然現在房屋仍屬于查封狀態，但有了昆明市中級人民法院的終審判決，相信重慶的法院、公安會及時對被查封的房屋進行解封。所以，當事人在選擇律師，由其是在大額財產可能流失時選擇律師，不能隨意，得先了解一下準備委托的律師的資歷、責任心、所代理過的客戶對該律師的評價及訴訟策略，正所謂“一招不慎, 滿盤皆輸”，一旦訴訟策略不當，可能輕則敗訴浪費時間，重則連再次起訴的機會到沒有了。
以下是藍先翔與昆明尚信房地產開發有限公司的一審裁定書、二審裁定書、一審判決書、二審判決書：
后記：在二審判決下達后，藍先翔上述購買的房屋仍屬于查封的狀態，經過與重慶市合川區人民法院工作人員交涉，該工作人員稱會尊重法院判決，不會對上述房屋進行拍賣追繳的，但需要一定的時間。案件至此，藍先翔既然有了法院生效判決文書，就無需擔心自己購買的房屋被拍賣。下一步申請昆明市五華區人民法院對昆明尚信房地產開發有限公司進行強制執行。在本案中，如果按照一般的思維出牌，那么本案中所涉的房屋既然被查封，需要按照規定向重慶市合川區人民法院申請執行異議。雖然該執行為刑事判決的執行，但對財產的執行按照民事的執行程序進行，而如果按照民事執行異議進行處理，那么，民事執行異議按照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條 “金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”的規定，需要同時符合以上四個條件才行，在本案中雖然在查封前已經簽訂了書面的合同、支付了全部款項、不是因為購買人自己的原因未辦理過戶，但在本案中，因為房屋未交付，所以該條件不成立。如果按照以上《規定》第29條第二十九條“”金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”的規定，因為藍先翔可能還有其他房屋居住，所以該理由同樣也不成立。因此，藍先翔堅持不走執行異議的路徑，而走商品房買賣合同中履行合同的途徑是最有利益保障自己合法權益實現，因為該生效判決足以對抗重慶市合川區人民法院對財產的執行措施。
本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，昆明律師，連續兩次通過國家司法考試，中國政法大學在職博士研究生，2015年7月獨資創辦了云南尚祥律師事務所，系該所主任，易德祥律師從業13年，辦理過上千起刑事、民事、經濟糾紛、經濟仲裁案件，法律功底深厚，業務能力強，深受當事人的一致好評。有需要法律幫助的朋友，可以以以下方式聯系：
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